Gesellschaft für neues Bauen DEF

Kleines Lexikon der Gesellschaft für neues Bauen DEF von B-Z

Baubiologie

Grundsatz: Wir verwenden in baubiologischer und ökologischer Hinsicht einwandfreie Materialien, soweit dies technisch, bauphysikalisch und nach heutigem Stand des Wissens möglich ist.

Als Grundlage für die Materialwahl dienen die folgenden sechs Standardwerke:

. Jutta Schwarz: Oekologie im Bau. Entscheidungshilfen zur Beurteilung und Auswahl von Baumaterialien. Erstellt im Auftrag des Amtes für Bundesbauten und der Hochbauämter der Stadt Bern, der Stadt St. Gallen und des Kantons Bern. Verlag Paul Haupt Bern 1991

. Institut für Baubiologie (Schweiz): Die Baubiologie. Leitfaden für Baubiologie - Bauökologie. Verlag GIBB Flawil 1992

. SIB, Interessengemeinschaft für Baubiologie/Bauökologie: Positivliste. Bauökologische/baubiologische Materialempfehlungen. Verlag Gerber, Hässig + Partner, Bütschwil 1995

. Baudepartement Basel-Stadt, Hochbauamt: Oekologisch orientiertes Bauen. Leitfaden. Basel 1993

. Aerztinnen und Aerzte für Umweltschutz: Wohnen und Gesundheit. Basel 2002

. Reto Coutalides, Roland Ganz, Walter Sträuli: Innenraumklima - keine Schadstoffe in Wohn- und Arbeitsräumen. Zürich 2002

.... sowie die Publikationen folgender SIA-Tagungen:

. Bauen und Gesundheit. Tagung vom 24.11.83 in Bern = SIA Dokumentation 69, Zürich 1983

. Schadstoffarmes Bauen. Tagung vom 13.06.89 in Muttenz = SIA Dokumentation D046, Zürich 1989

Erst vor kurzem sind die ersten Baumaterialien in der Schweiz mit speziellen Qualitätskennzeichen versehen worden (--> Qualitätskennzeichen für Baumaterialien).

Wir verwenden ausschliesslich bewährte und qualitativ überdurchschnittliche Baumaterialien. Die niedrigen Baukosten sind nicht das Resultat der Verwendung billiger Baumaterialien, sondern folgender Faktoren:

. einfacher und kompakter Baukörper ohne Vor- und Rücksprünge

. einfache Dachform und Ausnutzung des (billigen) Dachraums

. einfaches statisches System

Baukredit

Die meisten Banken gewähren während der Bauphase noch keine Hypothek, sondern einen Baukredit mit etwas höheren Zinsen und diversen Gebühren. Einige Banken (z.B. die Migros-Bank) machen eine Ausnahme, wenn die Zahlungen an das gemeinsame Konto der Stockwerkeigentums-Gemeinschaft oder an den Generalunternehmer in nur drei Tranchen erfolgen kann. Wir sind gerne bereit, den --> Zahlungsplan individuell anzupassen. (--> Eigenkapital).

Betriebskosten

Dank unserm Nachhaltigkeitskonzept (--> Nachhaltigkeit), dank sehr guter Wärmedämmung (--> Minergie) und --> Sonnenkollektoren sparen Sie Betriebskosten! Die Erstellungskosten eines Gebäudes machen sowieso nur einen Bruchteil seiner Betriebs- und Renovationskosten im Laufe seines hundert- oder zweihundertjährigen Bestehens aus!

Beurkundung

Die Beurkundung eines Grundstückkaufes ist die gemeinsame Willenserklärung eines Grundstückverkäufers / einer Grundstückverkäuferin und eines Käufers / einer Käuferin auf dem Grundbuchamt über die vorher vereinbarten Konditionen des Verkaufs / Kaufs. Bei dieser Beurkundung werden in der Regel die Rücktrittsbedingungen (z.B. gegenseitiges Reuegeld) und der Termin der -->Eigentumsübertragung festgelegt.

Eigenkapital

Während noch vor wenigen Jahren ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 15 % an den Anlagekosten durchaus verbreitet war, verlangen heute die Banken Eigenkapitalanteile von 20 bis 25 % (--> Baukredit, --> Hypothek).

Eigenmietwert

Weil der Stockwerkeigentümer / die Stockwerkeigentümerin wie z.B. ein Einfamilienhausbesitzer seine Hypothekarzinsen und -schulden in der Schweiz von den Steuern abziehen kann, hat der Gesetzgeber, um die Mieter, die keine entsprechenden Abzüge tätigen können, nicht zu benachteiligen, den sogenannten Eigenmietwert eingeführt, ein fiktives Einkommen, das versteuert werden muss. In der Regel liegt der Eigenmietwert nicht höher als 70 % des steuerrechtlichen Schätzwertes der Liegenschaft. (--> Steuern)

Eigentumsübertragung

Das ist die definitive "Uebergabe" des Grundstückes von einem Grundstückverkäufer / einer Grundstückverkäuferin an einen Käufer / eine Käuferin auf dem Grundbuchamt. Sie erfolgt in der Regel einige Monate (z.B. 3 oder 6 Monate) nach der --> Beurkundung. Manchmal erfolgen die Beurkundung und die Eigentumsübertragung auch gleichzeitig.

Einfaches Bauen

--> Baubiologie

Finanzierung

Die Finanzierung unserer Bauten läuft im allgemeinen über das Eigenkapital und die --> Baukredite oder --> Hypotheken der Käufer/-innen. Bei grösseren Bauten (ab ca. 8 Wohnungen), die mit einem Generalunternehmer zusammen realisiert werden, wird der Generalunternehmer eventuell zusammen mit seiner Bank Hypotheken anbieten. Beachten Sie, dass einige Banken (z.B. Zürcher Kantonalbank, Alternative Bank, z.T. auch Migrosbank und Raiffeisenkassen verbilligte Kredite für --> Minergiebauten anbieten. Da unsere Bauten Minergiebauten sind, lohnt es sich, die Bank beim ersten Kontakt darauf anzusprechen. Wenn Sie noch nicht wissen, bei welcher Bank Sie den Baukredit und/ oder die Hypothek aufnehmen wollen, können Sie sich bei neutralen (allerdings kostenpflichtigen) Beratern und Vermittlern wie z.B.

. VermögensZentrum VZ, Beethovenstr. 24, 8002 Zürich, 01 207 27 27;

. egli & partner, Im Gassacher 2, 8122 Binz, 01 980 25 25

erkundigen.

Lassen Sie sich von Ihrer Bank so früh wie möglich eine schriftliche Finanzierungszusage geben!

Flächendefinitionen

Hier herrscht ein ziemliches Durcheinander, denn die Flächen sind im Gegensatz z.B. zu Deutschland rechtlich nicht definiert. Verschiedene Grundstückmakler definieren denn die Flächen auch bewusst ungenau.

SIA-Flächendefinitionen: (--> SIA)

Die wichtigsten Flächenarten werden in der SIA-Norm 416 wie folgt definiert:

. Geschossfläche (GF): Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene Grundrissfläche einschliesslich der Konstruktionsflächen (Aussen- und Innenmauern des Gebäudes).

. Nettogeschossfläche (NGF): Unter der Nettogeschossfläche versteht man den Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen, also den Gebäudemauern.

. Nutzfläche (NF): Die Nutzfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher dem eigentlichen Zweck des Gebäudes dient und entsprechend genutzt werden kann. Zusammen mit der Verkehrsfläche (z. B. Treppenhäuser, Korridore, Liftanlagen) und der Funktionsfläche (z. B. Heizöltankräume, Lüftungsschächte etc.) bildet die Nutzfläche die Nettogeschossfläche.

. Hauptnutzfläche (HNF): Darunter versteht man den Teil der Nutzfläche, der dem Zweck des Gebäudes im engeren Sinne dient. Im Falle einer Wohnung also der effektive Wohnraum ohne Abstellräume. Die Hauptnutzfläche ist die aussagekräftigste Flächenart. Denn ist nur die Nutzfläche angegeben, ist darin auch die Nebennutzfläche (NNF), die Waschküchen, Schutzräume etc. umfasst, miteinberechnet.

Wir rechnen meistens mit der Hauptnutzfläche (HNF). Sie ist für Sie am aussagekräftigsten, ergibt aber die kleinste Zahl, alle andern Flächenangaben ergeben grössere Zahlen. Vergleichen Sie daher nicht Aepfel mit Birnen!

Grundstückgewinnsteuern

--> Steuern

Handänderungssteuern

--> Steuern

Hauptnutzfläche

--> Flächendefinitionen

Heizung

Wir erstellen je nach Situation und Angebot unterschiedliche Heizungen, optimieren die Heizung aber auf jeden Fall bezüglich Umwelt und Bedienung (im Interesse unserer Umwelt und Ihres Betriebskostenbudgets). Eine der besten Varianten der Wärmeerzeugung ist mittlerweile die --> Pellets-Heizung. Siehe auch --> Sonnenkollektoren.

Hypothek

Forderung (meist einer Bank, manchmal auch einer Versicherung, eines Arbeitgebers, eines Unternehmers oder einer Privatperson), die durch ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht sichergestellt ist. Hypotheken entstehen aus der sogenannten Konsolidierung eines Baukredits am Ende der Bauphase oder durch Wiederaufstocken eines bestehenden, ganz oder teilweise abbezahlten Hypothekarkredites. Es bestehen verschiedene Formen von Hypotheken: Die üblichste ist die variable Hypothek, daneben gibt es Festhypotheken für eine bestimmte Zeit, Libor-Hypotheken und andere Formen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank beraten oder von unabhängigen Beratern! (--> Finanzierung), (--> Eigenkapital).

Kontrollierte Lüftung

Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung. Da man festgestellt hat, dass bei den heutigen gut isolierten Bauten der grösste Wärmeverlust durch das Lüften mit geöffneten Fenstern entsteht (besonders das Dauerlüften im Winter dient eher der Erwärmung der Umwelt und stellt einen riesigen Wärmeverlust dar), werden heute immer mehr Bauten mit einer "Kontrollierten Lüftung" ausgestattet. Es handelt sich hier nicht etwa um eine Luftheizung, sondern um eine Lüftung mit einem Wärmtauscher, der die Wärme der Wohnungsabluft mit einem Platten-Wärmetauscher an die frische Zuluft überträgt. Die Luft wird dabei nicht von der Heizung zusätzlich gewärmt. Die Lüftung arbeitet mit kleinen Luftwechselraten, so dass absolut keine Zugerscheinungen auftreten.

Damit geht einfach die von einer konventionellen --> Heizung (Heizkörper, Bodenheizung, Hypokausten usw.; Holz, Gas, Oel, Fernwärme, Wärmekraftkopplung, Wärmepumpe, in Zukunft vielleicht Brennstoffzellen) eingebrachte Wärme nicht an den Aussenraum verloren. Zugleich werden die hygienischen Verhältnisse in der Wohnung verbessert (immer frische Luft auch nach längerer Abwesenheit, keine Feuchtigkeitsprobleme, d.h. weniger Krankheitskeime, weniger Pollen für Allergiker usw.). Auf Wunsch kann im Sommer konventionell mit dem Oeffnen von Fenstern gelüftet werden, die Lüftung wird dabei nicht gestört. Die kontrollierte Lüftung ist nun den Kinderkrankheiten erwachsen und die heutigen Anlagen können auch gut gereinigt werden. Deshalb werden wir nur noch Bauten mit solchen Lüftungen erstellen. Sie reduzieren notabene auch die --> Betriebskosten des Hauses erheblich.

Information: Informationsblatt "Bedarfsgerechte Wohnungslüftung", herausgegeben vom

. Institut für Baubiologie, Zürich, und von der

. Zürcher Hochschule Winterthur, ZHW,

. unterstützt von zahlreichen Gesundheits-, Umwelt- und Konsumentinnenorganisationen, der EMPA und Fachorganisationen des Baugewerbes (im Rahmen der schweizerischen Kampagne "gesund bauen; gesund wohnen").

Kosten

Die Kosten eines Baus können vor Baubeginn nur geschätzt werden, denn in die Planung und die Ausführung sind jeweils 5 bis 10 Planer oder Spezialisten, etwa 20 bis 30 Unternehmer, die in der Regel am Anfang der Planung noch nicht bekannt sind, etwa ein Dutzend Aemter sowie Bauherrschaften, die noch verschiedene Entscheidungen zu treffen haben, involviert. Die Pläne werden stufenweise von den ersten Skizzen über Pläne 1:200, 1:100, 1:50, 1:20 bis 1:1 konkretisiert.

Wichtig ist, dass alle wesentlichen Entscheide so früh wie möglich getroffen werden – nur in frühen Planungsphasen können die Kosten gesteuert werden, nachher "kostet das Haus, was es kostet", wie sich die Bauleiter ausdrücken. Tatsächlich sind die Preise für die Leistungen der Unternehmer dann eher von der momentanen konjunkturellen Lage zur Zeit der Vergabe abhängig. Es ist sinnvoll, die Arbeiten unabhängig von persönlichen Beziehungen an jene Unternehmer zu vergeben, die im Rahmen des festgesetzten Qualitätsstandards die günstigste Offerte einreichen. Unsere Organisation ist nicht an bestimmte Unternehmer gebunden (wohl aber an bestimmte Qualitätsstandards), die Arbeiten können daher frei vergeben werden.

Minergie

Qualitätsstandard für niedrigen Energieverbrauch (für Neubauten max. 45 kWh pro m⊃2; beheizte Bodenfläche und Jahr (entspricht 4,5 Liter Heizöl), für Altbauten das Doppelte. Der Minergiestandard ist von Energiefachleuten des Kantons Zürich und Bern entwickelt, von vielen andern Kantonen und vom Bund als Richtlinie übernommen worden; er wird mittlerweile auch in Deutschland und Oesterreich angewendet (im September 2002 ist in Deutschland in Steisslingen das erste Schulhaus nach Minergiestandard eingeweiht worden). Der "Verein MINERGIE" zertifiziert heute die Minergiebauten. Im Internet unter www.minergie.ch kann u.a. eine Liste von Minergiebauten eingesehen werden.

Ziel des Minergiestandards ist die Reduktion der CO2 – Belastung der Umwelt. Dies wird i.a. mit einer sehr guten Wärmedämmung, einer umweltfreundlichen --> Heizung und einer --> kontrollierten Lüftung erreicht. Minergie ist kein Qualitätsstandard für Baumaterialien und hat deshalb nur indirekt mit --> Baubiologie zu tun. Der Minergiestandard wird aber auch von den meisten Baubiolgen unterstützt ( --> kontrollierte Lüftung).

Nachhaltigkeit

Der Begriff "Nachhaltigkeit" wird ganz verschieden definiert. Wir verstehen unter Nachhaltigkeit konkret auf unsere Bauten bezogen einerseits den Einsatz von überdurchschnittlich langlebigen Materialien und Techniken, die erst nach längerer Zeit ersetzt werden müssen, anderseits den Versuch (soweit dies heute schon möglich ist), einzelne Bauteile so miteinander zu verbinden, dass sie entsprechend ihrer Lebensdauer ohne Abbruch von weiteren Materialien, deren Lebensdauer noch nicht abgelaufen ist, ersetzt werden können (z.B. soll möglichst wenig geklebt oder ausgeschäumt werden).

Die Lebensdauer verschiedener Bauteile (z.B. Installationen, Oberflächen, Rohbau) ist sehr unterschiedlich. Dieses Vorgehen erspart Ihnen Betriebs- und Renovationskosten! ( --> Betriebskosten). Bedenken Sie, dass die Erstellungskosten eines Gebäudes nur einen Bruchteil seiner Betriebs- und Renovationskosten im Laufe seines hundert- oder zweihundertjährigen Bestehens ausmachen!

Optionen

Hier sind bauliche Optionen, d.h. Varianten oder Zusätze in Plänen und im Baubeschrieb gemeint. Wir versuchen am Anfang der Planungsphase möglichst viele Optionen offenzuhalten. Wichtig ist, dass Sie diese Optionen auch so früh wie möglich wahrnehmen, denn Aenderungen in späteren Planungsphasen oder sogar nach Baubeginn sind immer aufwändig in der Planung, im Projektmangement, in der Kosten- und Baukontrolle und der Bestellung und Ausführung durch die Bauunternehmer (und damit für Sie sehr teuer), nur noch mit ästhetischen oder funktionellen Kompromissen realisierbar und mit zahlreichen Kommunikationsproblemen und Missverständnissen in der Hektik des Baualltags verbunden.

Pellets-Heizung

Pellets sind kleine, 3 bis 5 cm lange Holzstäbchen aus Sägemehl und Holzstäben (absolut unbeahandeltes Abfallholz, getrocknet und mit hohem Druck gepresst). Dieses Heizmaterial ist in den USA und in Skandinavien sehr verbreitet, in Oesterreich wurde 2001 die 10'000. Pelletsheizung installiert, und in der Schweiz sind die Zuwachsraten so riesig, dass die schweizerische Produktion den Bedarf immer noch nicht abdecken kann (obwohl kürzlich der VOLG in den Pelletsvertrieb eingestiegen ist und das Rohstoffangebot sehr hoch ist). Die Pellets werden in vollautomatischen, computergesteuerten Heizkesseln mit automatischer Brennstoffzufuhr verbrannt, der Aschenanfall ist aufgrund der optimierten Verbrennung klein, die Brennstoffzufuhr hat nicht die Probleme der Holzschnitzelfeuerungen, da die Pellets Normgrössen haben und trocken sind. Pelletsheizungen werden heute von verschiedenen Herstellern für kleine Einfamilienhäuser bis zu grossen Gebäuden angeboten. Das Staubproblem lässt sich mit baulichen Massnahmen lösen.

Mit der Pelletsheizung können wir eine nicht von Währungs- oder politischen Krisen beeinflusste, sichere, relativ kostengünstige, CO2 – neutrale (also auch in Zukunft nicht von CO2 – Abgaben erfasste), nicht von Atomkraftwerken abhängige Heizung anbieten, für die wir die Hand ins Feuer legen. www.pellets.ch, www.vhe.ch.

Qualitätskennzeichen für Baumaterialien

Im Gegensatz zu Deutschland, wo z.B. das Signet "Der blaue Engel" verbreitet ist (das allerdings nur minimale Anforderungen festlegt), sind in der Schweiz allgemeine Standards über minimale Anforderungen an Baustoffe in gesundheitlicher Hinsicht nicht verbreitet, wenn man einmal von den sehr wertvollen, allerdings meist rein technischen Qualitätsprüfungen von Baumaterialien nach Vorschriften des --> SIA, oft von der EMPA ausgeführt, absieht.

Folgende Qualitätslabels sind schon üblich oder beginnen sich durchzusetzen:

. E1 (entspricht ungefähr Lignum CH 6,5): beschränkt den Formaldehydgehalt von Spanplatten und mitteldichten Faserplatten (MDF) gemäss den Euro-Normen EN 120 und 622. Die Prüfung erfolgt durch lokale Prüfinstitute, z.B. die EMPA. Wir verwenden generell eher Dreischichtplatten als solche Platten, deshalb ist Formaldehyd in unsern Bauten kein Problem.

. FSC (Forest Stewardship Council) (www.fsc-holz.ch und für schweizerische Produkte www.fsc-produkte.ch): c/o WWF Schweiz. Der Forest Stewardship Council (FSC) oder 'Waldbewirtschaftungsrat' ist eine unabhängige, breit abgestützte Non-Profit Organisation mit Sitz in Mexiko. Ihre Mitglieder sind Wirtschaftsunternehmen, Umweltorganisationen sowie Interessenverbände von indigenen Völkern.

Der FSC stellt Prinzipien und Kriterien für umwelt- und sozialverträgliche Waldbewirtschaftung auf. Gestützt auf diese Kriterien werden in allen Ländern spezielle Standards erarbeitet. Nach diesen Standards können vom FSC akkreditierte Zertifizierungsorganisationen Forstbetriebe zertifizieren.

. TopTen (www.topten.ch): Vergleicht u.a. Haushaltgeräte nach Kriterien der Energie-Effizienz (i.a. sind auch die effizienteren Geräte die qualitativ besseren): Toptest GmbH in Zürich existiert seit dem 29.06.00 und ist ein Joint Venture von Saldo/Consuprint AG, Oerlikon Journalisten AG, S.A.F.E. Schweizerische Agentur für Energieeffizienz. TopTen hat mit folgenden Organisationen eine partnerschaftliche Verbindung:

WWF Schweiz

EnergieSchweiz (Bundesamt für Energie)

ewz Elektrizitätswerk der Stadt Zürich

Amt für Umwelt und Energie, Kanton Basel-Stadt

VSEI Verband Schweizerischer Elektro-Installationsfirmen

VCS Verkehrs-Club der Schweiz

Holzenergie Schweiz

Saldo

S.A.F.E. Schweizerische Agentur für Energieeffizienz

Greenpeace

Fédération Romande des Consommateurs (FRC)

consumatori.ch

SKS Stiftung für Konsumentenschutz

SES Schweizerische Energiestiftung

. Natureplus (www.natureplus.ch): Eine deutsch-österreichisch-schweizerische Koproduktion mit relativ strengen Kriterien für die Zertifizierung von Baumaterialien. Existiert seit Juni 2002 und hat soeben die ersten Materialien zertifiziert.

Literatur zur Qualität: WWF: Schonend wohnen. Fr. 15.--

Risiko

Für die Käufer/-innen bestehen im Wesentlichen vier grössere Risiken:

1. Das Risiko der --> Kosten. Die Kosten werden früh im Planungsprozess geschätzt. Zu diesem Zeitpunkt sind noch nicht alle Details und Masse bekannt, die Arbeiten sind noch nicht an die Unternehmer vergeben, und die konjunkturelle Lage zum Vergebungszeitpunkt ist noch nicht bekannt. Deshalb können wir nur eine Kostenschätzung mit einer bestimmten möglichen Abweichung in Prozenten angeben. Wenn die Abweichung diese Prozentzahl allerdings überschreitet, sind die entsprechenden Planer voll haftbar für ihre zu ungenaue Schätzung! Ein Generalunternehmer nimmt Ihnen dieses Risiko ab, er wird allerdings vorsichtigerweise zu den geschätzten Preisen einen Risikozuschlag hinzurechnen.

2. Das Risiko der Mitbewohner. Ihre Mitbewohner lernen Sie in der Regel erst im Laufe des Planungs- und Bauprozesses kennen. Zum Zeitpunkt des Einzugs, d.h. wenn Sie wirklich Wohnungsnachbar/-in werden, kennen Sie einander aber meistens schon sehr gut. Sie platzen deshalb auf keinen Fall in eine Ihnen völlig fremde Umgebung! Toleranz und Sozialkompetenz ist allerdings für gemeinschaftliches Bauen eine Notwendigkeit, ohne die nichts geht.

3. Das Risiko der Nachbarn. Gemeint sind Grundstücknachbarn. Denken Sie daran, dass Ihr neues Haus vielleicht dem Nachbarn / der Nachbarin Sonne und Aussicht wegnimmt. Sein Aerger ist deshalb oft verständlich. Unsere Planer bemühen sich, die Nachbarn / Nachbarinnen von Anfang an über das Projekt zu informieren. Zugleich beantragen wir im Baubewilligungsprozess nur solche Ausnahmen, die vom Nachbarn / von der Nachbarin unterstützt werden (z.B. ein gegenseitiges Näherbaurecht) oder ihm / ihr zumindest keinen Schaden beifügen. Der Nachbar könnte gegen die Baubewilligung rekurrieren und die Realisierung verzögern (mangels Ausnahmen könnte er jedoch nicht die Realisierung verunmöglichen). In unsern bisherigen Projekten ist allerdings noch kein einziger Rekurs eingegangen.

4. Das Risiko der Behörden. Die Projekte unserer Organisation werden in der Regel vor der Baubewilligung ausgeschrieben. Allerdings liegt zum Zeitpunkt der Ausschreibung notwendigerweise auch schon immer ein sehr ausgereiftes Vorprojekt vor (ohne ein solches könnte keine verbindliche Verkaufsdokumentation erstellt werden), das bereits mit den zuständigen Baubehörden und Aemtern intensiv vorbesprochen worden ist. So kann das Vorprojekt in kurzer Zeit zur Baueingabe weiterentwickelt werden. Das Risiko der Ablehnung der Baubewilligung ist so praktisch ausgeschlossen; allerdings werden bei der Bewilligung immer gewisse Auflagen gemacht. Alle unsere Projekte sind bisher bewilligt worden, und die gemachten Auflagen waren nie bedeutend.

Wenn Sie an Projekten des gemeinschaftlichen Bauens teilnehmen wollen, sollten Sie diese Risiken immer persönlich gegen die Vorteile des Mitbestimmungs- und Gestaltungsprozesses abwägen. Sie kaufen kein fertiges Objekt, sondern nehmen an der Realisierung eines Projektes teil, das in einem genau abgesteckten Rahmen noch formbar ist! Wir können allerdings garantieren, dass der Prozess der Zielrealisierung dank unserer Erfahrung nicht chaotisch, sondern geordnet verläuft!

Für unsere Organisation sowie für die Planer bestehen folgende grösseren Risiken:

1. Das Risiko der Nicht-Realisierung. Das ist das grösste Risiko im gemeinschaftlichen Bauen. Es bedeutet, dass das Projekt trotz aufgelaufenen Planungskosten und trotz einer eventuellen Anzahlung an den Grundstückverkäufer aus terminlichen Gründen (ein Konkurrent schnappt uns das Grundstück vor der Nase weg), aus rechtlichen Gründen (diese erkennen wir allerdings früh, d.h. vor einer Ausschreibung des Projektes) oder aus ökonomischen Gründen (entweder wegen zu hoher Anlagekosten oder wegen zu wenig Interessentinnen / Interessenten) nicht realisieren können.

2. Das Risiko der Kosten: Wenn wir den angegebenen Kostenrahmen in Prozenten überschreiten würden, wären die Planer für diese Ueberschreitung voll haftbar. Deshalb erstellen wir realistische Schätzungen (--> Kosten).

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein

--> SIA

SIA

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein. Gibt u.a. Normen über Verträge und Qualitätssicherung im Bauwesen heraus. Alle unsere Verträge mit Planern und Bauunternehmern sind SIA-Verträge.

Sonnenkollektoren

Wo möglich, bauen wir Sonnenkollektoren ein (für die Warmwassererwärmung – Verbrauchswarmwasser – und ev. für die Heizungsunterstützung). www.sses.ch

Steuern

Beim Grundstückkauf fallen Grundstückgewinnsteuern (in der Regel vom Verkäufer zu zahlen) und Handänderungssteuern an. Die Handänderungssteuern werden meistens je zur Hälfte vom Verkäufer / von der Verkäuferin und vom Käufer / der Käuferin bezahlt. Der Steuersatz beträgt 1,5 % des Verkaufspreises, wenn das Grundstück 10 Jahre oder weniger im Besitz des Verkäufers war, und 1,0 %, wenn es mehr als 10 Jahre in seinem Besitz war. --> Stockwerkeigentums-Gemeinschaft, --> Wirtschaftliche Handänderung

Stockwerkeigentums-Gemeinschaft (STEG)

Die Stockwerkeigentums-Gemeinschaft (STEG) nach Art. 712 und Art. 647 ff ZGB ist die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen auf einem bestimmten Grundstück. Da die Miteigentumsanteile alias Quoten schon bei der --> Beurkundung des Grundstückkaufs bekannt sein müssen, und wir zugleich aus Steuergründen (--> Steuern) eine zweite Handänderung ausser jener vom Grundstückverkäufer an die STEG vermeiden wollen, gründen wir jeweils gleich nach den ersten Reservationen für einzelne Stockwerkeinheiten einen "Verein zur Gründung der STEG XY". (--> Verein). Damit konnten wir bisher auch dem Tatbestand der sogenannten "wirtschaftlichen Handänderung" erfolgreich ausweichen (--> Steuern). Die Praxis der Steuerämter ist hier allerdings nicht einheitlich, die einzelnen Steuerämter sind stark durch die verschiedenen Prozesse beeinflusst, die in diesem Rechtsgebiet dauernd laufen. Offiziell kann eine STEG erst bei der --> Eigentumsübertragung gegründet werden, denn nach schweizerischem Recht kann die STEG ohne Grundbesitz nicht als Organisation existieren.

Literatur:

Tina Peter-Rutschi: Das schweizerische Stockwerkeigentum. Schulthess Polygraphischer Verlag Zürich, (6) 1987.

Werner Portner, Markus Portner: ABC des Stockwerkeigentums. Verlag Paul Haupt Bern 1998.

Stockwerkeigentums-Reglement

Jede Stockwerkeigentums-Gemeinschaft (STEG) benötigt ein Reglement, das bei der --> Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen wird. Unsere Organisation legt den Käufern / Käuferinnen schon zusammen mit der Verkaufsdokumentation den Entwurf des Reglementes vor.

Verein

Der "Verein zur Gründung der STEG XY" ist der Vorläufer der zu gründenden --> Stockwerkeigentums-Gemeinschaft (STEG). Um den Tatbestand der sogenannten "wirtschaftlichen Handänderung" erfolgreich ausweichen (--> Steuern) ist der Name und der Personenkreis so weitgehend wie möglich mit der späteren STEG identisch.

Wirtschaftliche Handänderung

Noch nicht genau geklärter Tatbestand beim Grundstückkauf; z.B. Uebertragung von einer auf eine andere juristische Person, auch wenn in beiden weitgehend die gleichen natürlichen Personen vertreten sind. Die resultierende Steuerpflicht stützt sich weniger auf die Gesetzgebung als vielmehr auf auf die Rechtssprechung (--> Steuern). Wir versuchen auf jeden Fall, die "wirtschaftliche Handänderung" zu vermeiden (--> Stockwerkeigentums-Gemeinschaft).

Zahlungskontrolle

Diese obliegt dem Bauleiter. Er muss gemäss seinem Vertrag alle eingehenden Rechnungen prüfen, Zahlungsanweisungen an die Bank erstellen und zuhanden der Bauherrschaft periodische Uebersichten über den Kostenstand des Bauwerks anfertigen.

Zahlungsplan

Der Zahlungsplan legt fest, wann welche Beträge an das gemeinsame Konto der Stockwerkeigentums-Gemeinschaft (STEG) oder den Generalunternehmer zu entrichten sind. Im Fall der Finanzierung über ein gemeinsames Konto ohne Generalunternehmer kann der Zahlungsplan sehr flexibel sein, es muss einzig die dauernde Liquidität der STEG und die Gleichberechtigung ihrer Mitglieder garantiert sein. Der Zahlungsplan wird in diesem Fall vom Bauleiter erstellt und angepasst.

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